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大借款平台|佳兆业举债扩张疲态尽显 多元化转型难成助力
 

加入时间:2020-01-11 16:54:36  点击:3649 

大借款平台|佳兆业举债扩张疲态尽显 多元化转型难成助力

大借款平台,2014年年底因财务造假被锁盘禁售的佳兆业(HK:01638),在缺失了房地产行情最为火爆的2015及2016年之后继续艰难前行,终于在2017年成功“自救”,挽回了复牌的局势。

然而,复归之后,佳兆业并未选择休养生息,而是当即在2017年喊出3年冲击千亿的口号。这对于刚刚重生的佳兆业而言,继续负重前行却未必是明智之选。

日前,佳兆业发布2018年中期业绩报告。报告显示,2018年上半年,佳兆业完成销售额253.2亿元,同比上升12.7%,这仅是去年同期销售增速的五分之一。由此显现出的业绩疲态还只是冰山一角,根据其半年报显示,佳兆业净资产负债率达258%、多元化转型盈利困难等问题亦愈发凸显。

受限价影响 销售增速下滑

2014年,对于佳兆业而言是“煎熬”的一年,经历了锁盘危机、财务造假、债务违约、收购风波重重险境后,2017年,佳兆业再次得以重生,但复活后的佳兆业却再也没能走上曾经的辉煌。

佳兆业错失的2015、2016年,是中国房地产史上诞生3000亿巨霸的黄金时期,两年内,中国恒大(HK:03333)、碧桂园(HK:02007)从销售额千亿的房企成长为三千亿,自此占据行业前三位置,但佳兆业的名字却越来越靠后。据中国房地产业协会发布数据显示,佳兆业2014年位居中国房地产企业500强第17位,2016年极速滑落至第139位。

作为曾经的房企前20强,佳兆业扩张野心从未停止。2017年3月27日,佳兆业正式复牌,随即便喊出了三年登上千亿的发展口号。但一面是尚未解决的负债泥潭,另一面是昔日的债务违约风波,彼时的佳兆业可谓内忧外患。对于如何扭亏为盈,佳兆业主席郭英成当时给出的答案是,“佳兆业拥有一线的优质土地资源,并且在城市更新方面有竞争力。”

在2018上半年业绩会上,佳兆业行政总裁麦帆介绍,“公司目前土地储备建筑面积约2216万平方米,其中大湾区占比接近60%。”但在风云变幻的市场环境中,这一布局并没有为佳兆业业绩带来迅猛增长态势。

日前,佳兆业发布2018年中期业绩报告。报告显示,2018年上半年,佳兆业完成销售额253.2亿元,同比上升12.7%,但增速同比明显下降。对此,郭英成解释称,“上半年新货不多,而且在一线城市受限价限贷方面的影响,所以销售增长有些慢。”

对于下半年计划,佳兆业方面表示,下半年集团将推出17个全新项目,主要位于深圳、广州、珠海、中山、郑州、成都、武汉等地。郭英成也公开表示道,“下半年货量会比较大一些,希望能够把今年销售目标补回来。”

但在政策高压持续之下,上述诸多城市都在政策限购池内,在限购限售影响和尽快达到销售目标之间,佳兆业的形势并不乐观。同策机构总监张宏伟对蓝鲸房产表示,长期的调控政策不放松使市场成交开始下降,销售增速也开始出现下滑,这个时候再提冲刺规模其实并不理智。

销售增速下滑的背后,反映的是佳兆业自身的业务布局。近年来,佳兆业的业务主要聚焦于一二线业务。公开资料显示,截至2018年6月底,佳兆业在全国共有建筑面积约2216万平方米的土地储备,其中87%位于一线及重点二线城市。在今年中期业绩会上,管理们重申了聚焦一二线核心城市的投资策略,而对于房企们趋之如鹜的三四线市场,却并不感兴趣。

高负债扩张 美元债吞噬4亿利润

从半年报数据来看,佳兆业面对的另一个棘手难题是负债危机。公告显示,2018年上半年,佳兆业的净负债率为258%,较2017年底300%的净负债率有所降低,但仍处于高位。

事实上,债务危机一直是佳兆业尾大不掉的难题。早在2014年之前,佳兆业的资产负债率仅为78%,但在2014年地产行业景气度并不乐观的情况下,佳兆业依然在上半年购入16块土地,购置规模为90.11亿元,这一激进举动使得企业现金流骤然趋紧,资产负债率飙升至88%,也就是这一年,佳兆业成为“首家在美元债券上违约的中国房企”。

受此影响,近年来佳兆业的融资成本居高不下。2017年上半年,佳兆业融资成本平均在8%以上;2017下半年,佳兆业更是不惜高息进行融资,涉及金额逾50亿美元,利率高达9.4%。

进入2018年之后,佳兆业的融资局面愈加紧张。据彭博社(Bloomberg)近日报道指出,中国开发商以美元计价的债券因为人民币贬值正变得越来越昂贵。据其汇编数据显示,佳兆业超过90%的债券均以美元计价。

对此,佳兆业对蓝鲸房产表示,“目前,境外借款占总借款比例仅为大约三分之一。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲向蓝鲸房产表示,佳兆业在进行美元债重组之后,发债面临困难,导致此前的美元债没有足够的现金流偿还,有诸多遗留的美元债尚未解决。

纵观美元债市场,继监管层限制房企发外债投地产项目后,连日来人民币兑美元汇率贬值,导致企业美元债偿付压力上升,对持有大量美元债的房企将带来巨大风险。而对此局势,佳兆业事先也曾做过评估,佳兆业对蓝鲸房产表示,“集团已就汇率方面评估过相关的对冲方案,但评估后认为并不合适,因而未有采纳。”但汇率波动却给佳兆业带来巨额亏损。

受汇率波动影响,佳兆业的美元债已吞噬利润4亿元,约占核心利润24.5亿元的六分之一。公告显示,2018年上半年,佳兆业的融资成本净额由去年同期约0.13亿元增加至6.24亿元,增幅约6.11亿元,同比上升4716.0%。对于升幅如此巨大的原因,佳兆业公告表示,主要由于汇兑亏损额为人民币4.192亿元,而去年同期则录得汇兑收益净额人民币4.323亿元。

对于未来如何规避汇率风险,佳兆业对蓝鲸房产表示,“集团将继续评估合适的对冲方案。集团的境外债务将以境外融资进行还款,暂时没有需要从境内调拨人民币资金进行境外还款。”但在错综复杂的国际形势和融资受限的条件下,对于佳兆业而言是一个不小的考验。

黄立冲分析认为,对于资产绝大部分在国内,而债务却大部分是美元债的房企而言,汇率的微量浮动不会让企业伤筋动骨,但如果汇率波动超过一定幅度,会对企业造成巨大风险,甚至直接导致破产。

多元化资本图谱难成助力

重伤未愈之时,佳兆业要面对的难题有很多,但在此主业不振的艰难时刻,佳兆业却大手笔展开“诗和远方”的多元化业务探索。据蓝鲸房产梳理发现,佳兆业于2017年大力转型多元化领域,涉足细分领域达20多个。

2017年初,佳兆业旗下鹏星船务参与竞购中体产业控股权;7月份,佳兆业与郭英成入手港股美加医学47.28%控股权,并以1.1亿美元收购纽交所上市公司南太地产;进入三季度,着手洽谈ST生化股权,同时郭英成之子郭晓群持续增持港股康宏环球至29.91%;9月,商定明家联合股权转让协议;2018年,与新昌集团达成合作,开展商业运营业务;7月,作价14亿元欲收购海南如意岛项目。

据蓝鲸房产不完全统计,目前佳兆业的多元化业务已涉及房地产开发、金融服务、城市更新、文化体育、商业运营、足球俱乐部等20多个细分领域。但过多的业务模块并没有在营收方面做出贡献。

根据中报数据显示,2018年上半年,佳兆业93.1%的收益来自物业销售,而仅有6.9%的收益来自其他分部业务。易居中心总监严跃进向蓝鲸房产表示,目前来看,多数企业的多元化,严格来讲效果都是不达预期的。近年来,房企实现规模的发展大多来自三四线住宅带来的效益,其他一些多元化发展,比如商业地产、影视文化等,短期来看并不能带来实际业绩增长。

更值得注意的是,为了快速做大做强自己,佳兆业也不惜接手多个“烫手山芋”。

以海南如意岛项目为例,7月12日,中弘地产宣告称,佳兆业欲以14亿元接手海南如意岛项目。如意岛项目是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目,2012年中弘地产取得如意岛项目地块,但人工造岛项目不同于普通住宅,开发过程中需要报政府层层审批,而六年时间过去后,如意岛项目却仍有部分地块并未取得海域开发权。中弘公告显示,截止7月10日,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为41.13亿元,全部为各类借款。由于资金紧张,公司在建地产项目基本上都处于停工状态,公司经营困难。”

除了上述经营风险之外,如意岛项目也踩中了另外一个政策红线,为配合落实海南省环境保护督查小组工作,自今年1月5日起,海口市海洋和渔业局于对辖区内的所有填围海项目下发通知,实施“双暂停”(暂停施工、暂停营业),如意岛项目也在其中。

对外踩中政策红线,对内经营不利负债连连,种种复杂的交易背景下,佳兆业依然抱起了这块“烫手山芋”。在中期业绩会上,有媒体询问如意岛项目未来收益时,郭英成悲观表示,“佳兆业是想推动如意岛收购的,但现在不明朗因素还比较多。”

除了如意岛收购之外,今年以来,佳兆业在其他多元化布局中也多进展不顺,如佳云科技股权收购尾款未按时兑付;三年内欲打造10万间长租公寓和5万个联合办公的卡位,但其上半年完成长租公寓仅为3700多间,工位8600多个;东戴河项目8年开发期,如今仅完成逾120平方米的开发建设。

庞杂的多元化业务体系背后,佳兆业究竟在下一盘什么样的大棋?经历了九死一生的“债务门”后,佳兆业能否顺利实现逆袭?@今日话题  

 

 
 
 
 
 
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